第四节 投资性房地产的转换和处置

一、房地产的转换

【例题 10 ·单选题】 2011 年 7 月 1 日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。该资产在转换前的账面原价为 4 000 万元，已计提折旧 200 万元，已计提减值准备 100 万元，转换日的公允价值为 3 850 万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（ ）万元。（ 2012 年）

A.3 700

B.3 800

C.3 850

D.4 000

【答案】 D

【解析】转换日甲公司应按转换前投资性房地产原价 4 000 万元借记“固定资产”科目。

2. 公允价值模式下的转换

（ 1 ）采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。

（ 2 ）自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。

转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积——其他资本公积，计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益（其他业务成本）。

投资性房地产采用公允价值计量模式的房地产转换如下图所示：

【教材例 4-11 】 20 × 9 年 11 月 1 日，租赁期满，甲公司将出租的写字楼收回，公司董事会就将该写字楼作为办公楼用于本公司的行政管理形成了书面决议。 20 × 9 年 11 月 1 日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为

72 000 000 元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为 70 000 000 元，其中，成本为 67 000 000 元，公允价值变动为增值 3 000 000 元。

甲公司的账务处理如下：

借：固定资产——写字楼 72 000 000

贷：投资性房地产——写字楼——成本 67 000 000

——公允价值变动 3 000 000

公允价值变动损益——投资性房地产 2 000 000

【教材例 4-12 】 20 × 9 年 8 月，甲公司打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲公司准备将其出租，以赚取租金收入，已经公司董事会批准形成书面决议。 20 × 9 年 12 月底，甲公司完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。 2 × 10 年 1 月 1 日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙公司使用，约定租赁期开始日为 2 × 10 年 1 月 1 日，租赁期为 3 年。

在该例中，甲公司应当于租赁期开始日（ 2 × 10 年 1 月 1 日），将自用房地产转换为投资性房地产。该办公楼所在地房地产交易活跃，公司能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，假设甲公司对出租的该办公楼，采用公允价值模式计量。假设 2 × 10 年 1 月 1 日，该办公楼的公允价值为 380 000 000 元，其原价为 550 000 000 元，已提折旧 150 000 000 元。

甲公司的账务处理如下：

2 × 10 年 1 月 1 日

借：投资性房地产——办公楼——成本 380 000 000

公允价值变动损益——投资性房地产 20 000 000

累计折旧 150 000 000

贷：固定资产——办公楼 550 000 000

【教材例 4-13 】 20 × 9 年 4 月 15 日，甲房地产开发公司董事会形成书面决议，将其开发的一栋写字楼用于出租。甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，租赁期开始日为 20 × 9 年 5 月 1 日，租赁期为 5 年。 20 × 9 年 5 月 1 日，该写字楼的账面余额为 400 000 000 元。公允价值为 430 000 000 元。

甲公司的账务处理如下：

20 × 9 年 5 月 1 日

借：投资性房地产——写字楼——成本 430 000 000

贷：开发产品 400 000 000

资本公积——其他资本公积——公允价值变动——投资性房地产 30 000 000

【例题 11 •单选题】自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额，正确的会计处理是（ ）。（ 2010 年考题）

A. 计入资本公积

B. 计入期初留存收益

C. 计入营业外收入

D. 计入公允价值变动损益

【答案】 A

【解析】自用房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值大于账面价值的差额记入“资本公积——其他资本公积”科目。

二、投资性房地产的处置

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。

企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本）。

（一）采用成本模式计量

借：银行存款

贷：其他业务收入

借：其他业务成本

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

【教材例 4-14 】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为 200 000 000 元，乙公司已用银行存款付清。假设这栋写字楼原采用成本模式计量。出售时，该栋写字楼的成本为 180 000 000 元，已计提折旧 20 000 000 元，不考虑相关税费。

甲公司的账务处理如下：

借：银行存款 200 000 000

贷：其他业务收入 200 000 000

借：其他业务成本 160 000 000

投资性房地产累计折旧 20 000 000

贷：投资性房地产——写字楼 180 000 000

（二）采用公允价值模式计量

借：银行存款

贷：其他业务收入

借：其他业务成本

贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动

借：资本公积——其他资本公积

贷：其他业务成本

借：公允价值变动损益

贷：其他业务成本

或

借：其他业务成本

贷：公允价值变动损益

【例题 12 •单选题】甲公司为房地产开发企业，对投资性房地产按照公允价值模式计量，该公司 2011 年 7 月 1 日将一项账面价值 2 000 万元、已经开发完成作为存货的房产转为经营性出租，公允价值为 2 500 万元。 2011 年 12 月 31 日其公允价值为 2 400 万元，甲公司确认了该公允价值变动， 2012 年 7 月租赁期满甲公司以 3 000 万元价款将其出售，甲公司应确认的其他业务收入是（ ）万元。

A.3 000

B.3 500

C.2 900

D.3 400

【答案】 A

【解析】处置时以售价确认为其他业务收入。

【例题 13 •计算分析题】长江房地产公司（以下简称长江公司）于 2009 年 1 月 1 日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为 3 年，每年 12 月 31 日收取租金 200 万元，出租时，该幢商品房的成本为 5 000 万元，公允价值为 6 000 万元， 2009 年 12 月 31 日，该幢商品房的公允价值为 6 300 万元， 2010 年 12 月 31 日，该幢商品房的公允价值为

6 600 万元， 2011 年 12 月 31 日，该幢商品房的公允价值为 6 700 万元， 2012 年 1 月 10 日将该幢商品房对外出售，收到 6 800 万元存入银行。

要求：编制长江公司上述经济业务的会计分录。（假定按年确认公允价值变动损益和确认租金收入，答案中的金额单位用万元表示）

（ 1 ） 2009 年 1 月 1 日

借：投资性房地产——成本 6 000

贷：开发产品 5 000

资本公积——其他资本公积 1 000

（ 2 ） 2009 年 12 月 31 日

借：银行存款 200

贷：其他业务收入 200

借：投资性房地产——公允价值变动 300

贷：公允价值变动损益 300

（ 3 ） 2010 年 12 月 31 日

借：银行存款 200

贷：其他业务收入 200

借：投资性房地产——公允价值变动 300

贷：公允价值变动损益 300

（ 4 ） 2011 年 12 月 31 日

借：银行存款 200

贷：其他业务收入 200

借：投资性房地产——公允价值变动 100

贷：公允价值变动损益 100

（ 5 ） 2012 年 1 月 10 日

借：银行存款 6 800

贷：其他业务收入 6 800

借：其他业务成本 5 000

资本公积——其他资本公积 1 000

公允价值变动损益 700

贷：投资性房地产——成本 6 000

——公允价值变动 700

本章小结

1. 掌握投资性房地产的范围；

2. 掌握投资性房地产的后续支出；

3. 掌握投资性房地产的后续计量；

4. 掌握投资性房地产的转换；

5. 掌握投资性房地产的处置。

——本章完——

（编辑：江苏财经会计网校游军）