近期，房价波动的问题广受社会关注。国泰君安的研究数据显示，上半年中国主要的38个城市中，仅有13个城市的房价没有上升，占比34%。其余66%的城市房价有不同程度的上升，其中涨幅超过10%的城市有17个，占比45%；涨幅超过30%的城市8个，占比21%。从涨幅最高的三个城市看，深圳为76%，东莞为44%，而南京为37%。

房价的波动引发了社会对于房产税的争论，有的观点认为房产税可以抑制房价的上升。

房产税在调控房价中的作用

何为房产税?房产税本质上是一种财产税，即对拥有房屋产权的所有者在其保有环节征收的一种税。从调节收入分配的角度看，征收房产税是十分必要的，因为其是个税的有效补充。可是，我国从开始房产税改革以来，其更受关注的功能在于是否能抑制房价。

房价是市场交易价格的体现，原本与保有环节的房产税不应有直接的联系。在房地产交易环节征收的税种众多，包括增值税、契税、土地增值税、印花税、城市维护建设税及教育费附加等。显然，无论如何也不应将如此重任落在保有环节征收的房产税上。

再者，调控房价有许多手段，例如运用市场的供给使房地产的价格趋于平衡，运用土地政策有效控制房地产的发展速度，运用限购政策控制房地产的需求等。可是，房产税为何总是与调控房价直接联系呢?显然，在我国房产税存在的意义并不局限于其所能征收税款本身，而是其释放出来的影响房地产投资者信心的一种信号。由于房产税是一种保有环节征收的财产税，会导致房地产投资保有成本的上升，因此其会抑制投资者的信心，从而导致投资需求减少，进而导致房价下跌。基于以上逻辑，因此部分观点认为在房价高涨的背景下应该普遍征收房产税。

对此，笔者有不同看法。在当前波动的房地产市场条件下，房产税的普遍征收有可能会导致房价下跌，但由于投资者信心导致的房价下跌具有较大风险，其有可能成为下一个“熔断机制”。在波动的房地产市场环境下，稳定应是首要前提。我们可以释放房产税的信号，使房地产投资者有一个心理预期，从而给房地产市场降降温，但不应在这样一个波动时点仓促出台房产税改革。

假设房地产市场出现巨大震动，这是现实的中国经济无法承担的后果，因为房地产行业已经联动着中国近百个行业，虽然我们认为中国经济对房地产的依赖程度不尽合理，但其是现实存在的。不合理的结构需要在一个渐进式的改革中软着陆，它需要足够的时间与耐心。况且，现在中国房地产的格局显然不是由于税收因素造成的，例如，投资渠道的有限性、人民币币值的波动、通货膨胀、土地财政等均应成为考虑因素。治标还需治本，我们更需要去研究房地产价格波动的深层次原因，从原因着手解决问题，方为上策。

房产税改革的重点

当然，从长期来看，房地产税必然要改革。一则目前我国调节收入分配的税制存在一定缺陷，缺乏有效的财产税作为支撑，造成获得工资、劳务等收入的主体缴纳了更多的税，而主要依赖于财产性收入的富人则税负较低，这显然不合理。二则房产税是地方财政收入的主要来源，“营改增”后地方税收体系一直未能找到主体的税种来作为支撑，其中个税及房产税是呼声最高的两个地方税种。三则从调控房地产市场的角度看，为达到综合效应，除交易环节的税收外，保有环节的房产税也是必不可少的。

那么，与现有的房产税相比较，房产税可做改革的方面在于：

一是从仅对经济用途的房产征税，改为对所有保有房产的征收。这显然会扩大征收范围，目前个人自住的房屋，假设不是出租，也没有做经营自用，是不需缴纳房产税的。假设未来改为普遍征收，并且房产税是保有环节的税收，每年征收，那么几乎每个拥有住房的家庭均会受此影响。当然，考虑到人们生活的承受能力，应给予一定的豁免，而最简单的方法便是对于家庭人口给予面积的豁免，虽不尽公平，因为在一套价值高的房产中豁免的面积虽与价值低的房产相同，但所产生的抵税效应却差别很大。

二是从对历史成本的税基征税，改为以公允价值的税基征税。以公允价值作为计税的依据，优点在于随着房地产市场价格的波动，政府可以筹集到相应的财政收入，但缺点也很明显，一是征税成本较高，因为要评估房产的价值需要成本，尤其中国房地产的数量较多，单体评估虽然准确，但恐怕难以实施；批量评估虽成本比单体评估略低，但要实现国际惯例“征评分离”，即税务机关征税不评估税，则要确定由什么样的机构来进行评税，并且如何确保评税的合理性，这都是复杂的管理问题。由此可见，最便捷的方法是由政府主管部门确定好位置价值，由位置价值乘以相应的面积进行征税。二则，按公允价值征税对于仅有一套房的纳税人来说不尽公平，因为其在持有期间的价值变动并未产生现实的收益，用浮盈的税基来进行征税只会增加其保有成本，事实上保有者并未获得任何的增值回报。

三是存量增量均征税。之前，重庆及上海曾进行过房产税的试点改革，其中重庆主要对存量征税，而上海主要对增量征税。其实，这两种做法都不尽合理。存量是指原来拥有房产的纳税人，增量是指新购房产的纳税人。由于房产税是财产税，因此是否征税主要应以是否拥有产权作为界定的标准，而不应以存量或增量作为区分是否征税的标准。

当然，即使全面征税，我国还是会出现一些特殊问题，例如小产权房是否应征收房产税的问题。假设有产权房征税，而小产权房不征税，势必会引导社会去购买小产权房。但对于一个不具有合法产权的房产征税，需探讨其合法性。

受益原则应是未来征收房产税的原则

虽然，在我国对于房产税的改革有不同争论，但在国际上，征收房产税的国家非常多。以美国为例，其税收主要由三方面来构成，联邦层级主要依赖于联邦所得税，州的层级主要依赖于零售税，而县市层级主要依赖于房产税。由此可见，房产税是美国地方税收的主要来源。由于需要承担这样的成本，所以一个美国人在其年轻时可能住公寓，壮年时住别墅，在老年时则又要改为住老年公寓，因为其必须根据收入状况来调整所居住的房子，由此控制房产税的成本。

对比国外的房产税制度，笔者认为需要关注的是受益原则。其主要体现为，假设一个地方征收了房产税，而所征收到的房产税用于提高该地区的公共服务质量，则会由于该地区公共服务质量的提升而使房产价格上升，而上升的房产价格会导致征收房产税的税基增大，则地方政府征收到更多房产税，政府又将这部分增收的房产税进一步用于改善地方的公共服务质量，以此形成良性循环。

由此可见，房产税的根本功能并非用来调节房价，而是筹集资金改善公共服务的质量，进而作为个税的补充调节收入分配的不平等。当然，在这种良性循环中，会形成充足的地方财政收入来源。对房产税不应本末倒置。

(作者系北京国家会计学院财税政策与应用研究所所长)